Jak budować przyszłość (cz. 1)

Tylko 13 proc. miast na świecie może pochwalić się właściwym i dostępnym dla ludzi zapleczem mieszkaniowym, a 17 proc. mieszkańców bogatej UE wciąż żyje w zbyt zatłoczonych domach i mieszkaniach. To tylko dwa z wielu niewygodnych faktów na jakie zwraca uwagę Światowe Forum Ekonomiczne (WEF) w swoim najnowszym raporcie Framework for the Future of Real Estate. Jak sama nazwa wskazuje, kreśli w nim scenariusze rozwoju zaplecza nieruchomościowego w świecie, gdzie kumulacja zmian i zdarzeń zrobiła się znacząca – na szybki postęp technologiczny nakładają się zmiany klimatyczne oraz wysiłki dotyczące ich odwrócenia, a do tego przechodzimy ciężką epidemię.

Eksperci WEF analizują różne obszary miejskich nieruchomości – zarówno mieszkalnictwo, przestrzenie do pracy, zaplecze handlowe, a nawet hotelarskie – ale strategię dla wszystkich budują wokół czterech kluczowych wartości (ze względu na trudność precyzyjnego tłumaczenia części angielskich pojęć przytaczamy je w oryginale):

- Liveability (komfort życia) – co ma się przejawiać w pozytywnie wpływających na nasze zdrowie, skoncentrowanych na człowieku i inteligentnie zaprojektowanych przestrzeniach wysokiej jakości, które zapewnią nam dobrostan oraz zwiększą naszą poduktywność,
- Sustainability (zrównoważony rozwój) – co ma się przejawiać w projektowaniu budynków niskoemisyjnych z efektwnie wykorzystaną przestrzenią, która będzie przyjazna pod względem środowiskowym, społecznym i ekonomicznym,
- Resilience (odporność, a nawet bardziej stosowane już określenie rezyliencja, które ma szersze znaczenie) – czyli budowanie z myślą o wszelkich potencjalnych zagrożeniach (m.in. związanych ze zmianami klimatycznymi, ale nie tylko), gdzie jednak liczy się nie tylko trwałość i możliwość szybkiego „stanięcia na nogi” po otrzymaniu ciosu, ale także zachowanie lokalnego kontekstu i jedności z zastaną kulturą,
- Affordability (przystępność cenowa) – czyli dobre jakościowe, ale jednocześnie dostępne dla wszystkich przestrzenie, które będą minimalizować efekty nierówności społecznych.

Ten zestaw wytycznych-wartości sprawdza się na poziomie całego miasta, ale najlepiej widać to w obszarze zaplecza mieszkaniowego. Poczynając od pojęcia Affordability, na które eksperci WEF kładą szczególny nacisk, nie ograniczając się jednak tylko do kluczowego parametru, jakim jest koszt finansowy, ale także odpowiednie standardy życia bazujące na trzech parametrach: wielkości przestrzeni do życia, warunkach życia ze względu na zdrowie (chociażby jakości powietrza) oraz lokalizacji (rozsądny dystans do wszelkich podstawowych usług). Dziś to zasadniczy punkt myślenia o przestrzeni do życia, które według WEF można spełnić tylko w ramach ścisłej współpracy z władzami lokalnymi (samorządami). I w tym obszarze są cztery kluczowe kwestie:

1. Zwiększenie podaży mieszkań przez większą dostępność gruntów i rewitalizację zasobów zdegradowanych:
– WEF szczególną uwagę zwraca na nieefektywne zagospodarowanie miejskich gruntów, wśród których wiele jest utrzymywanych w rękach państwowych (klasycznym przykładem są tereny wojskowe, kiedyś stawiane na obrzeżach metropolii, a dziś przez nie otoczone). Eksperci sugerują także, że pozyskując oferty od deweloperów prywatnych lub non-profit, dobrze wykorzystać model dzierżawy gruntu, tak aby zachować długoterminową nad nim kontrolę.
– Ważne jest też tworzenie planów przestrzennych adekwatnych do obecnych potrzeb mieszkaniowych (co nie jest tylko wyzwaniem polskich miast), a także inwestycje w obecnie istniejącą tkankę mieszkaniową – obecnie mniej niż 2 proc. zasobów budowlanych w Europie poddawanych jest corocznej renowacji.
– WEF sugeruje też, że kwestie mieszkaniowe mogą zostać włączone do zestawu tzw. benefitów pracowniczych. „Budując lub remontując mieszkania pracodawcy mogą zapewnić wartość społeczną nie tylko swoim pracownikom, ale także lokalnym społecznościom”, czytamy w raporcie, który przywołuje przy tym przykład działalności w tym obszarze zarówno dużej korporacji takiej jak Google, jak i małych irlandzkich firm Walsh Color Print i Educate, które wybudowały mieszkania dla swoich pracowników na zasadach non-profit i sprzedają je im je 17 proc. poniżej cen rynkowych.

2. Zmniejszenie kosztów rozwoju dzięki zaawansowanym metodom projektowania i budowy:
– Sama budowa średnio stanowi 40 do 60 proc. całkowitych kosztów mieszkania, a problem zasadniczy jest taki, że od 2000 r. koszty wykonawstwa wzrosły o 79 proc. Mimo tego, że gdy w innych branżach wydajność wzrosła o 30 proc., produktywność budownictwa utknęła w martwym punkcie lub nawet spadła. Wynikać ma to głównie z większej złożoności projektów oraz braku innowacji i w tym właśnie obszarze potrzebne są ważne zmiany.
– Technologie cyfrowe wykorzystać można przede wszystkim w obszarze projektowania – np. korzystanie z tzw. cyfrowych bliźniaków, czyli tworzonych w wirtualu doskonałych replik budynków, co umożliwia symulację, analizę i optymalizację obiektu przed jego fizycznym stworzeniem – ale oddziaływać to będzie na każdy kolejny etap budowy. Przykładem jest stworzony dla branży budowlanej pakiet narzędzi cyfrowych Podium, dzięki którym sam proces stawiania budynków mieszkalnych skraca się o 9 proc.
– Bardzo duży potencjał oszczędnościowy daje także prefabrykacja elementów czy nawet modułów budowlanych, która plac budowy przekształca w punkt montażowy, a sama czerpie z progresu technologicznego jaki w ciągu ostatnich dekad odnotował przemysł. Wszystko to przekłada się na efektywność kosztową sięgającą 25 proc., co uzyskuje się dzięki standaryzacji i optymalizacji procesów:
Szybkość: skrócenie czasu budowy o 30–50 proc., ponieważ przygotowanie placu budowy może przebiegać równolegle z produkcją elementów poza miejscem budowy;
Odpady: redukcja odpadów materiałowych o ponad połowę, z 10-15 proc. w tradycyjnych lokalizacjach do mniej niż 5 proc.;
Wady: Zmniejszenie liczby koniecznych poprawek i ogólnych błędów.

(Sprzeczna 4 na warszawskiej Pradze to przykład jak jakościowym rozwiązaniem moga być prefabrykaty – apartamentowiec zdobył tytłuł najlepszego budynku mieszkalnego 2016 roku (Nagroda Architektoniczna Prezydenta Warszawy)

3. Stworzenie zdrowego rynku najmu:
– Same uwarunkowania ekonomiczne powodują, że posiadanie własnego mieszkania zagwarantowane jest tylko dla zamożniejszej części społeczeństwa (w Polsce mówi się o 40 – 60 proc.), stąd potrzeba przystępnych cenowo, dostępnych i wysokiej jakości mieszkań na wynajem. Tu współpraca biznesu i samorządu jest szczególnie potrzebna, zwłaszcza w obszarze stawek czynszowych, które muszą być atrakcyjne nie tylko dla mieszkańców, ale także inwestorów. Bez tego nie będzie środków na zwiększenie miejskiej tkanki mieszkaniowej, a ten komercyjny model Build-to-rent ma tę zaletę, że operując w dużej skali jest w stanie zaoferować rzeczywiście atrakcyjne ceny najmu. Tego typu co-livingowe projekty budynków dedykowanych na wynajem, oferują zresztą nie tylko benefity ekonomiczne czy lokalizacyjne, ale w dodatku stają się swoistą platformą społecznościową, która ułatwia mieszkańcom wchodzenie we wzajemne interakcje.

4. Finansowanie:
– Dla wielu gospodarstw domowych, które potencjalnie stać na posiadanie własnego domu czy mieszkania, wciąż ma jednak problem ze zdobyciem odpowiedniego finansowania jest. WEF wskazuje m.in., że spełnienie wymagań dotyczących wkładu własnego często jest zbyteczne lub skutkuje zbyt wysoką stopą procentową. Tradycyjne transakcje hipoteczne są również obciążone opłatami i innymi kosztami administracyjnymi, które mogą być uciążliwe. Eksperci przekonują, że automatyzacja procesu może pomóc wyeliminować dodatkoww koszty, a także zwiększyć dostęp
źródeł finansowania bardziej przystępnych cenowo – powołują się na przykład fintechowej firmy Better.com, której udało się skrócić ogólny proces kredytowy o ponad 30 proc., wyeliminować opłaty administracyjne i zaoferować stopy procentowe o około 20 punktów bazowych poniżej rynku.
– Dla osób, które mają bardziej zasadnicze niż cenowe trudności z uzyskaniem kredytów hipotecznych, istnieją też alternatywne modele własności takie jak:
Model współwłasności (Shared ownership): gdzie nieruchomość jest tylko częściowo własnością lokatora (np. 40-60 proc.). Czynsz jest płacony za część domu, która nie jest własnością.
Model współdzielonego kapitału (Shared equity): inwestycja publiczna subsydiuje zakup domu, aby obniżyć wymogi finansowi. Lokator korzysta z całej powierzchni, spłaca jednak tylko swoją część, ale także sprzedając nieruchomość w cenie sprzedaży partycypuje tylko w swojej części (taki model działa m.in. w Wielkiej Brytanii).
Rent-to-own: to dobrze znana z rynku samochodowego umowa leasingu z opcją wykupu przedmiotu dzierżawy (w tym względzie nieruchomości) w określonym czasie w przyszłości, przy czym opłaty leasingowe częściowo zasilają kapitał własny.
– Do tworzenia dostępnych cenowo mieszkań zachęcać można także deweloperów, m.in. przez ulgi podatkowe, gwarancje rządowe, dedykowane (tańsze) źródła finansowania inwestycji oraz dotacje i pożyczki rządowe.

O kolejnych wartościach/obszarach wokół których WEF sugeruje budować i urządzać lepsze miasta – nie tylko w zakresie budownictwa mieszkaniowego, ale także przestrzeni do pracy czy zakupów – będziemy pisać w kolejnych rozdziałach opracowania: Jak budować przyszłość.

/Fot: Vincent Callebaut//

PRZECZYTAJ TAKŻE:

DREWNIANE OSIEDLA MIESZKANIOWE