Czy miasto powinno inwestować w miasto?

Warszawski Bazar Różyckiego oraz narożnik ulicy Świętokrzyskiej i Marszałkowskiej są tylko pozornie od siebie dalekie. Wspólnym mianownikiem obu działek jest to, że w sposób jak najbardziej legalny zostały odebrane przez przedwojennych właścicieli, a to pokrzyżowało miastu plany związane z ich zagospodarowaniem.

W przypadku obu działek przewidziane było stworzenie, czy też utrzymanie dobrej jakości przestrzeni publicznej. Tymczasem w centrum nowy-stary właściciel Tadeusz Koss zirytował ratusz ustawiając budki, a nawet sprowadzając kadłub samolotu – wszystko z przeznaczeniem na działalność gastronomiczną. W przypadku Różyckiego cierniem stał się Marcin Widawski, praprawnuk założycieli bazaru. Wyraźnie zainspirowany sukcesem Hali Koszyki, podobne centrum handlowe chciałby ustawić w sercu Pragi. I znów pod prąd władzom Warszawy, które teren ten chciały włączyć do programu rewitalizacji: już trzy lata temu, po konsultacjach z mieszkańcami miasto przedstawiło koncept nowego bazaru, który miałby nawiązywać do targowisk znanych z innych miastach Europy, takich jak chociażby St. Caterina w Barcelonie.

^{(Miejski plan rewitalizacji Bazaru Różyckiego)}

W przypadku Bazaru Różyckiego ratusz, co prawda, zapowiedział, że podejmie z właścicielem rokowania w sprawie kupna działki, ale właściwie tylko jej części – tej która ma stanowić Plac Różyckiego z pomnikiem założyciela i fontanną. W przypadku Świętokrzyskiej w ogóle nie pojawiły się takie informacje.

Strategia ratusza wobec nabywania gruntów w tym wypadku jest pasywna. Raczej stara się odwrócić niekorzystne dla przestrzeni publicznej skutki postępowań reprywatyzacyjnych. A do tego ma zbyt skromny jak na skalę zjawiska fundusz reprywatyzacyjny.

Nasuwa się pytanie na ile stolica, podobnie jak inne polskie miasta, może stać się bardziej aktywnym inwestorem w miejskie grunty? Nie skupiać się wyłącznie na naprawianiu przeszłości, ale z własnej siły finansowej uczynić element strategii rozwoju przestrzeni w taki sposób, jaki widzieliby to mieszkańcy. I nie chodzi tu tylko o ochronę kawałka parku, czy zabezpieczenie miejsca pod plac publiczny, ale współtworzenie wszelkich przestrzeni, których oczekują mieszkańcy: od targowisk właśnie, po całe osiedla mieszkaniowe.

^{(Wizualizacja targowiska na Bazarze Różyckiego)}

W tym względzie trzeba się cofnąć jeszcze o krok i zadać bardziej fundamentalne pytanie. Czy miasto to po prostu przestrzeń dedykowana do działań osób i instytucji prywatnych, gdzie ratusz ogranicza się do roli nadzorcy wyznaczającego plany zagospodarowania i wydającego zgody budowlane (tak jak w każdym innym segmencie wolnego rynku, które instytucje państwowe tylko regulują i nadzorują). A może samorząd ma być podmiotem biorącym aktywny udział w kształtowaniu przestrzeni miejskiej (tak jak państwo i samorządy działają np. w obszarze sztuki, sportu czy też nauki).

Bynajmniej nie należy tego utożsamiać z jakąś formą pogłębionej lewicowości. Jednym z miast, które w największym stopniu uformował ratusz jest Nowy Jork. W jego historii szczególną, choć kontrowersyjną rolę odegrał Robert Moseses, związany z Republikanami planista, który wywłaszczał całe kwartały ulic i stawiał na nich modernistyczne osiedla. Takie działanie podejmuje się zresztą do dziś, nawet w Warszawie – najbardziej znana historia to skup działek na pl. Defilad pod budowę Muzeum Sztuki Współczesnej.

^{(Tak miało wyglądać Muzeum Sztuki Nowoczesnej według projektu Christiana Kereza)}

Chodzi więc nie o zasadę, ale o skalę interwencji. Dobrym przykładem jest zabudowa mieszkaniowa. Miasto przyzwyczaiło się do sprzedawania działek deweloperom, którzy budują tam mieszkania pod rynkowy popyt w oparciu o plan miejscowy lub warunki zabudowy. Można podejść do tego bardziej aktywnie i samemu dość szczegółowo zaplanować osiedle, a później zapraszać inwestorów do budowania mieszkań zgodnie z wytycznymi projektu. Z tego typu inicjatyw najbardziej znani są Skandynawowie – chociażby sztokholmskie osiedla Hammarby i Royal Seaport – przykładów nie trzeba szukać jednak tak daleko. Ten model przyjął Wrocław, tworząc modelowe osiedle Nowe Żerniki. W tego typu wypadkach nie trzeba nawet skupować gruntów. Czasem po prostu wystarczy ich nie sprzedawać na pniu, ale w bardziej zaawansowanej fazie projektu. W stolicy pojawiła się koncepcja tzw. Dzielnicy Społecznej, a jeśli dziś Warszawa pracuje nad nowymi standardami zrównoważonego mieszkalnictwa (Mieszkania2030), to jest najlepszy czas na to, aby ambitne pomysły nie pozostały tylko na papierze. Poza tym ratusz, przygotowując teren pod budowę, bierze na siebie jedną z najistotniejszych części ryzyka inwestycyjnego deweloperów, za które właśnie ci ostatni biorą tak duże marże.

(Wizualizacja osiedla Nowe Żerniki we Wrocławiu)

Dotyczy to wszystkich obszarów życia. Barcelona pod koniec XIX wieku zaplanowała całą sieć targowisk i dziś wszystkie miasta świata jej tego zazdroszczą.
Mocnym i stale używanym alibi ratusza na podejmowanie tego typu aktywnej działalności jest brak środków na inwestycje. W przypadku komercyjnych projektów, takich jak przestrzeń do mieszkania czy handlu, jest to po prostu angażowanie kapitału i na końcu można liczyć na jego zwrot. Inaczej w przypadku przestrzeni publicznych i parków. Zwrot z tego typu inwestycji to „tylko” zwiększenie dobrostanu obywateli. Stać nas już na to czy nie?

PRZECZYTAJ TAKŻE: