Praca zdalna, którą upowszechniły lockdowny, wyczyściła biura z pracowników. Stąd pustostany coraz częściej zmienia się na mieszkania. Nie jest to zjawisko masowe, niemniej proces ten przyspiesza. Czy będzie to sposób na kryzys mieszkaniowy?
Opisywaliśmy już m.in. jak w Finlandii instytucje państwowe postanowiły pozbyć się połowy biur, do których na stałe do pracy wróciło tylko 28 proc. pracowników. W perspektywie całego rynku zjawisko nie jest jednak aż tak spektakularne. Przeciwnie, zmiany wyglądają na bardzo skromne, bo z raportu Goldman Sachs wynika, że w 2023 roku w USA jedynie 0,49 proc. zasobów biurowych zostało przekształconych w budynki wielorodzinne. Proces ten nabiera jednak rozpędu. Przed pandemią w 2019 roku odsetek był przeszło dwa razy niższy – 0,29 proc. – a w 2028 ma sięgnąć 0,74 proc.
Wciąż jest to jednak niewiele – generować będzie ok. 20 tys. mieszkań rocznie, czyli nieco ponad 4 proc. obecnej podaży – a główną barierą wydaje się inercja rynku. Zdaniem analityków Goldman Sachs ceny biur nie spadły jeszcze na tyle, aby skłonić deweloperów do większej liczby konwersji: „W przypadku pięciu największych obszarów metropolitalnych z najbardziej rozpowszechnioną pracą zdalną szacujemy, że ceny nabycia biur musiałyby spaść o prawie 50 proc., aby konwersja była opłacalna finansowo. Sugeruje to, że większość biur prawdopodobnie pozostanie niewykorzystana w najbliższej perspektywie”.
Czas zoptymalizować biura
Trzeba brać przy tym pod uwagę, że wskaźnik pustostanów wzrósł już do 13,5 proc. powierzchni biurowej, a w przyszłości osiągnie 18 proc. Wciąż nie jest to jednak wynik na tyle wysoki, aby znacząco uderzyć w stawki najmu. Do tego potrzeba większej zmiany, na którą wpływać będzie zachowanie samych firm wynajmujących, które wciąż nie potrafią zoptymalizować swoich potrzeb biurowych. Dostosować wymaganą przestrzeń do tej samej ilości pracowników, którzy jednak znacznie rzadziej bywają w biurach. Zwolnienie zbyt dużej powierzchni rodzi ryzyko, że w dniach i godzinach szczytu trudno będzie wszystkich pomieścić. Wiąże się to jednak też z samą reorganizacją biur. Dziś potrzeba w nich znacznie mniej miejsca do pracy indywidualnej, która i tak zabierana jest do domu, gdzie często łatwiej jest się skupić.
Jeśli jednak tego typu optymalizacja zostanie przeprowadzona przez wynajmujących, rynek biurowy może się znacznie bardziej uelastycznić. Czas gra o tyle na niekorzyści właścicieli, że po kilku latach część nieruchomości nie będzie już w stanie wrócić do obiegu. Według Goldman Sachs około 4 proc. amerykańskich budynków biurowych może już nie nadawać się do użytku, a w miastach z najbardziej rozpowszechnioną pracą zdalną, od 14 proc. do 16 proc. biur może już nie być opłacalnych. Rynek biurowy wciąż czeka więc na swój moment prawdy.
Jeszcze nie dodano komentarza!